“第四代住宅”的风开始风靡整个市场。
昨天，厦门市自然资源和规划局发布关于进一步优化立体生态住宅项目规划管控要求的通知。其中，对于第四代住宅的门槛再度下调，岛内建面要求由200㎡下调为160㎡。厦门楼市的玩法，开始变了。
近来，不少城市出台出台建筑新规（减少公摊，支持阳台、空中绿化不计入容积率等），从侧面鼓励房企打造“第四代住宅”。
第四代住宅顺应成为新的趋势，随着这个新一代住宅产品的入市，势必改变厦门楼市格局。
12月17日，厦门市自然资源和规划局发布关于进一步优化立体生态住宅项目规划管控要求的通知。
最值得关注的就是，具备临湖、临海、临景条件的，可设置立体生态住宅；且岛内立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）由原来的不得少于200平方米，调整为不得少于160平方米。此次，对立体生态园林住宅（第四代住宅）提出进一步优化立体生态住宅规划管控：
一、第一条增加第二款：《厦门市立体生态住宅项目规划管控要求》印发后出让的商品住宅用地，具备临湖、临海、临景条件的，可设置立体生态住宅。
二、第二条“立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于200平方米，其中岛外立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于120平方米”调整为“岛内立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于160平方米，岛外立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于120平方米。
其实，在今年1月，厦门就出台了建筑规划新规，鼓励项目开发企业打造第四代住宅。当时对规划管控要求相对严格：一是岛内外的建筑面积（含公摊）不得少于200㎡；二是每户拥有户属空中花园，原则上应当临湖、临海、临景建设，户型不得带有敞开式连廊等。
原文如下
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第一条（适用范围） 本管控要求适用于在招拍挂条款中允许设置立体生态住宅的地块。
第二条（一般要求） 立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于200平方米，每户拥有户属空中花园，原则上应临湖、临海、临景建设。户型不得带有敞开式连廊，可设置底层公共休闲架空空间及楼层共享公共休闲绿化平台。
第三条（建筑控制） 地块内立体生态住宅建筑之间的间距及建筑面宽按照公共休闲绿化平台和户属空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行计算。
立体生态住宅建筑与地块外建筑及与地块内非立体生态住宅建筑的间距，以及立体生态住宅建筑退用地红线、道路红线、绿地等退距应按照公共休闲绿化平台和户属空中花园的最外边缘计算。 第四条（日照管理） 建筑之间的日照间距应符合现行日照技术规定，并按照以下原则进行计算：
（一）当立体生态住宅作为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为公共休闲绿化平台和户属空中花园的最外边缘；
（二）当立体生态住宅作为被遮挡物或自遮挡时，日照计算的被遮挡面应为建筑物主体外边缘。 第五条（容量控制） 底层公共休闲架空空间、公共休闲绿化平台及住宅间风雨连廊不计容积率和产权面积。户属空中花园外挑尺寸小于1.8米的部分，按其结构底板水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积；大于1.8米的部分不计入容积率和产权面积。项目建筑密度按首层建筑基底面积标准进行计算。 第六条（底层公共休闲架空空间） 建筑底层（除底层设置商业外）可设置层高不低于3.30米、不高于4.50米的底层公共休闲架空空间，应通透设计或局部采用透明玻璃材质。
第七条（户属空中花园） 户属空中花园应为悬挑结构，其空间高度应不小于两个自然层高度，且相邻上下层设置空中花园在水平投影范围内不应重叠。户属空中花园水平投影面积不得大于该套住宅套型建筑面积的30%，且户属空中花园绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。户属空中花园不封闭、不可设置为凹阳台形式，至少应有相连两条外侧边无实体围护结构，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。
第八条（公共休闲绿化平台） 设置公共休闲绿化平台的水平投影面积不得大于所在自然层计容建筑面积的30%，并应与不少于四户立体生态住宅户型共享，其空间高度应不小于两个自然层高度。平台绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.6米。平台至少一个长边临空，平台不封闭、不分隔、不可侵占。临空面无实体围护结构，应设置栏杆、栏板等安全防护构件。
公共休闲绿化平台应设置于建筑公共区域，不得与户属空中花园相邻设置。除客厅外，户内其它空间不得与公共休闲绿化平台开门联通。 第九条（出挑控制） 套型在建筑主体结构外同一方向上仅允许设置一处外挑功能空间，即阳台出挑方向不得设置户属空中花园、设备板等，或户属空中花园内及上空不得设置阳台、设备板等。 第十条（其他要求） 试点项目在申报建筑设计方案的同时，应同步提交户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化专项设计方案，方案应充分考虑绿化种植方式防坠落、防台风等防护措施。 户属空中花园及公共休闲绿化平台的景观绿化应与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收，精装交付。
随后厦门对于第四代住宅的起步门槛开始频频下调。
今年7月份，将岛外的住宅户型门槛调整为不得少于144㎡，随后10月份又调整为不得少于120㎡。现在，将岛内的住宅户型门槛调整为不得少于160㎡。
第四代住宅又称立体生态住宅，就是“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的新型住宅。
简单来说，就是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，再进一步还可以实现空中停车。也就是有，单纯户内庭院、户内庭院＋共享庭院、户内＋共享＋空中停车，三种类型。出于成本考虑，目前市面上以前面2种为主。目前第四代住宅产品已经不断在多个城市试点，例如省内福州、漳州、龙岩，以及西安、温州等都有项目落地，有批量式爆发的趋势。而落点厦门，目前岛内首个第四代住宅也与近日揭开面纱，位于湖边水库的建发港务·宸启瑞湖。其中东地块组团名为瑞湖公馆，将打造建面约124—172㎡的大四房，项目一线临湖，建筑整体以全新四代宅垂直森林设计，创新海派东方空中墅。
此外，厦门岛外第四代住宅也逐渐风靡。集美的建发·鲤悦二期拥有高达109%综合使用率；海沧建发阅海120㎡以上的户型都引入了第四代住宅的概念。03
写在最后
如今，政策风向开始转变，逐渐取消“7090”户型限制，不少城市发布“第四代住宅”的支持性政策。从福建落地的第四代住宅销售情况来看，不少项目走出了独立行情。作为创新性的住宅产品，第四代住宅的腾空而出，给了市场更多样性的选择，也给予了开发商更多的发挥空间。但是也要注意的是，这类住宅后期的打理也是个不小的问题，采光隐私，以及后期植植物养护、维护成本等，仍有很长的路要走。对于此事，你有什么想说的？欢迎下方评论区留言告诉我们哟~-End-
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